{"id":3151,"date":"2025-06-18T11:54:16","date_gmt":"2025-06-18T11:54:16","guid":{"rendered":"https:\/\/greterlaw.com\/?p=3151"},"modified":"2026-03-06T18:18:02","modified_gmt":"2026-03-06T18:18:02","slug":"steueroptimierung-beim-immobilienerwerb-in-den-usa","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.greterlaw.com\/de\/steueroptimierung-beim-immobilienerwerb-in-den-usa\/","title":{"rendered":"Steueroptimierung beim Immobilienerwerb in den USA"},"content":{"rendered":"\n
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\"J\u00fcrg<\/figure>\n\n\n\n

J\u00fcrg Greter, Esq., LL.M. (Tax), Rechtsanwalt,
Inhaber von Greter & Partner Rechtsanw\u00e4lte, Z\u00fcrich
jg@greterlaw.com<\/a><\/p>\n<\/div>\n\n\n\n

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\"Piero<\/figure>\n\n\n\n

Piero Palermo, lic. iur., Rechtsanwalt
bei Greter & Partner Rechtsanw\u00e4lte, Z\u00fcrich
pp@greterlaw.com<\/a><\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n\n\n\n


Aufgrund der gegenw\u00e4rtigen Marktgegebenheiten sind U.S.-Immobilien besonders gefragte Investitionsobjekte. In der Schweiz wohnhafte Personen haben grunds\u00e4tzlich dasselbe Anrecht, Immobilien in den USA zu kaufen, wie Einheimische. Wer Immobilien in den USA erwirbt, sollte sich mit dem dortigen Recht vertraut machen, um sich gegen unliebsame haftungsrechtliche und steuerliche \u00dcberraschungen abzusichern. Es bietet sich f\u00fcr nicht in den USA wohnhafte ausl\u00e4ndische Staatsb\u00fcrger eine Ei-gentumsstruktur ihrer in den USA gelegenen Immobilie \u00fcber eine Gesellschaft oder einen Trust an, um einerseits das Haftungsrisiko zu verringern und andererseits die mit einer U.S.-Immobilienin-vestition zusammenh\u00e4ngenden Steuern zu minimieren.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

In der Schweiz wohnhafte Personen machen sich in der Regel nur selten Gedanken \u00fcber U.S.-amerikanische Steuern, es sei denn, sie verf\u00fcgen uber den U.S.-Pass, besitzen die \u00abUnited States Permanent Resident Card\u00bb (besser bekannt als Green-card) oder gelten als so genannte \u00abResident Aliens\u00bb, weil sie das Kriterium einer Mindestaufenthaltsdauer (\u00abSubstantial Presence\u00bb) erf\u00fcllen, das heisst ihr Aufenthalt in den USA l\u00e4nger als 182 Tage im Kalenderjahr dauert oder ihr U.S.-Aufenthalt l\u00e4nger als 121 Tage im Durchschnitt eines dreij\u00e4hrigen Zeitraums war. Wenn sie sich aber als \u00abNon-Resident Ali-ens\u00bb (NRA), also als nicht in den USA wohnhafte ausl\u00e4ndische Investoren, mit dem Gedanken besch\u00e4ftigen, in den USA eine Immobilie zu erwer-ben, so wollen sie die mit einer U.S.-Immobilieninvestition zusammenh\u00e4ngenden Steuern minimieren. Dabei ist zwischen Einkommenssteuertolgen einerseits und Schenkungs- oder Erbschaftssteuerfolgen andererseits zu unterscheiden. Zudem gilt es die mit U.S.-Immobilienbesitz einhergehenden Haftungsrisiken zu minimie-ren.<\/p>\n\n\n\n

1. Mit einer U.S.-Immobilieninvesti-tion zusammenh\u00e4ngende Steuern<\/h2>\n\n\n\n

1.1. U.S. Schenkungs- oder Erb-schaftssteuerfolgen<\/h3>\n\n\n\n

Das seit dem 9. Juli 1951 zwischen der Schweiz und den USA bestehende Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung auf dem Gebiete der Erbschafts – und Schenkungssteuern weist das Besteuerungsrecht auf in den USA gelegenen Verm\u00f6genswerten (so genannte \u00abU.S. Situs Assets\u00bb)- wozu namentlich auch Immobilien z\u00e4hlen – eines in der Schweiz wohnhaften Erblassers bzw. Schenkers den USA zu. Sind solche U.S. Situs Assets vorhanden, k\u00f6nnen die USA grunds\u00e4tzlich den Nachlass bzw. den Schenker mit einem maximalen Steuersatz von gegenw\u00e4rtig bis zu 40 Prozent besteuern, wenn die Freigrenze \u00fcberschritten wird. In den USA selbst betragt diese USD 5 Mio., wobei dieser Betrag einer jahrlichen, inflations-bedingten Indexierung unterliegt, was heisst, dass bei unentgeltlichen Zuwendungen im Jahre 2015 der steuerfreie Betrag bei USD 5.43 Mio. liegt. F\u00fcr einen in der Schweiz wohnhaften NRA ist dieser Freibetrag grunds\u00e4tzlich auf USD 60000 begrenzt. Aufgrund des obengenannten Doppelbesteuerungsabkommens m\u00fcssen aber die USA einem in der Schweiz wohnhaften NRA bei der Besteuerung eines unentgeltlichen Transfers der in den USA gelegenen Immobilie denselben Freibetrag zugestehen, der U.S.-Staatsangeh\u00f6rigen und in den USA wohnhaften ausl\u00e4ndischen Staatsb\u00fcrgern gewahrt wird, also USD 5 Mio. (bzw. USD 5.43 Mio. im 2015). Dieser Freibetrag wird allerdings nur im Verh\u00e4ltnis der U.S.-Im-mobilie zum Gesamtnachlass bzw. zu den gesamten weltweit vorhandenen Verm\u00f6genswerten gew\u00e4hrt. Macht der Verkehrswert der U.S.-Immobilie beispielsweise gesamthaft 10 Prozent aus, so kann der in der Schweiz wohnhafte NRA auch nur 10 Prozent, also USD 500’000 (bzw. USD 543’000 im 2015) als Freibetrag geltend machen. Damit ein in der Schweiz wohnhafter NRA sich jedoch auf das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen den USA und der Schweiz berufen kann, m\u00fcssen der U.S.-Steuerbeh\u00f6rde IRS (Internal Revenue Service) s\u00e4mtliche weltweit vorhandenen Verm\u00f6genswerte offengelegt werden.<\/p>\n\n\n\n

Wenn der in der Schweiz wohnhafte NRA als Eigent\u00fcmer die U.S.-Immobilie in seinem eigenen Namen gekauft hat und auch zum Todes- oder Schenkungszeitpunkt Eigent\u00fcmer gewesen ist, kann die unentgeltliche Zuwendung einer empfindlichen U.S. Erbschafts- oder Schenkungssteuer unterliegen. Aus diesem Grund werden gr\u00f6ssere Immobilien oft \u00fcber Strukturen erworben. Wenn der in der Schweiz wohnhafte NRA die Immobilie von einer ausl\u00e4ndischen, nicht in den USA inkorporierten Gesellschaft hat kaufen lassen, die in seinem Besitz ist, w\u00e4re er bzw. seine Erben zum Schenkungs- oder Todeszeitpunkt vor der U.S. Erbschafts- oder Schenkungssteuer gesch\u00fctzt (siehe Grafik 1).<\/p>\n\n\n\n

\"Grafik<\/figure>\n\n\n\n

Dies deshalb, weil im Gegensatz zu direktem Immobilieneigentum Aktien des in der Schweiz wohnhaften NRA an einer ausl\u00e4ndischen Gesellschaft in den USA nicht von der U.S. Erbschafts- oder Schenkungssteuer erfasst werden. W\u00e4hrend fr\u00fcher U.S.-Immobilien oft uber steuerbefreite ausl\u00e4ndische Offshore Gesellschaften erworben wurden, sind auslandi-sche Investoren aufgrund der immer strikter werdenden Offenlegungs-pflichten und des globalen Trends zu mehr Steuertransparenz heutzutage gut beraten, die ausl\u00e4ndische Gesellschaft nicht in Offshore-L\u00e4ndern zu gr\u00fcnden, sondern zum Beispiel im Wohnsitzland des Investors selbst, da solche Gesellschaften Substanzen aufweisen.<\/p>\n\n\n\n

1.2. U.S. Einkommenssteuerfolgen<\/h3>\n\n\n\n

1.2.1. Liegenschaftenertr\u00e4ge<\/h4>\n\n\n\n

Die USA kennen ein spezielles Ein-kommenssteuerregime f\u00fcr nicht in den USA wohnhafte auslandische Perso-nen. Sobald n\u00e4mlich Investitionen in den USA die Gr\u00f6ssenordnung eines \u00abU.S. Trade or Business\u00bb erreichen, werden die Ertr\u00e4ge daraus wie bei einem U.S.-Staatsangeh\u00f6rigen oder einem in den USA wohnhaften ausl\u00e4ndischen Staatsb\u00fcrger zu den geltenden progressiven Steuers\u00e4tzen von 10 bis 39.6 Prozent besteuert. Namentlich bei einer dauerhaften Ausmietung von U.S.-Immobilien kann von einem \u00abU.S. Trade or Business\u00bb ausgegangen werden. Wird die U.S.-Immobilie zur Vermeidung der U.S. Erbschafts-oder Schenkungssteuer durch eine ausl\u00e4ndische Gesellschaft erworben, so erh\u00f6ht sich der Einkommenssteu-ersatz auf bis zu 57.7 Prozent, dies deshalb, weil auf dem von der auslan-dischen Gesellschaft erzielten Gewinn aus der Vermietung der U.S.-Immobilie zus\u00e4tzlich eine U.S.-Quellensteuer, die so genannte \u00abBranch Profit Tax\u00bb, in der H\u00f6he von 30 Prozent erhoben wird.<\/p>\n\n\n\n

Die \u00abBrach Profit Tax\u00bb l\u00e4sst sich ver-meiden, indem der in der Schweiz wohnhafte NRA seine U.S.-Immobilie nicht \u00fcber eine ausl\u00e4ndische, sondern mittels einer U.S.-Gesellschaft haltet. <\/p>\n\n\n\n

Weil eine U.S.-Gesellschaft jedoch nicht vor der U.S. Erbschafts- oder Schenkungssteuer sch\u00fctzt, m\u00fcsste der in der Schweiz wohnhafte NRA zwischen sich und seiner U.S.-Immo-bilie zwei Gesellschaften einschieben, so dass die U.S.-Immobilie von einer U.S.-Gesellschaft gehalten wird, die ihrerseits als Tochtergesellschaft einer ausl\u00e4ndischen Gesellschaft ausgestaltet ist (siehe Grafik 2).<\/p>\n\n\n\n

\"Grafik<\/figure>\n\n\n\n

1.2.2. Ver\u00e4usserungsgewinne<\/h4>\n\n\n\n

1.2.2.1. Besteuerung nach FIRPTA<\/h5>\n\n\n\n

Ein ausl\u00e4ndischer Investor ist auf einem von ihm erzielten und U.S.-Quel-len entstammenden Kapitalgewinn grunds\u00e4tzlich nicht steuerpflichtig.<\/p>\n\n\n\n

Aufgrund des \u00abForeign Investment in Real Property Tax Act of 1980\u00bb (FIRPTA) wird der in der Schweiz wohnhafte NRA jedoch bez\u00fcglich der Ver\u00e4usserung seiner in den USA gelegenen Immobilie so behandelt, als handle es sich beim Gewinn aus der Ver\u00e4usserung seiner U.S.-Immobilie um ECI-Einkommen (\u00abeffectively con-nected income\u00bb), welches unmittelbar der U.S.-Besteuerung zugef\u00fchrt wird. Der Steuerbezug wird durch eine vorsorglich erhobene Quellensteuer gesichert, die 10 Prozent des Kaufpreises ausmacht und beim K\u00e4ufer der U.S.-Immobilie erhoben wird. Der K\u00e4ufer ist somit verpflichtet, einen Teil des Kaufpreises nicht dem Verk\u00e4ufer zu bezahlen, sondern direkt dem IRS zu \u00fcberweisen. Jedoch befreit die Quellenbesteuerung den in der Schweiz wohnhaften NRA nicht davon, eine richtige und vollstandige U.S.-Einkommenssteuererklarung abzugeben. Nach Abgabe derselben wird die einbehaltene Quellensteuer auf die effektive Steuerschuld ange-rechnet.<\/p>\n\n\n\n

1.2.2.2. K\u00f6rperschaftsbesteuerung<\/h5>\n\n\n\n

Zur Vermeidung der U.S. Erbschafts-oder Schenkungssteuer, werden U.S.-Immobilien oft uber auslandi-sche, nicht in den USA inkorporierte Kapitalgesellschaften gehalten, so zum Beispiel \u00fcber eine Schweizer Gesellschaft mit beschr\u00e4nkter Haftung (GmbH). Die Gewinne, die eine ausl\u00e4ndische Kapitalgesellschaft aus der Ver\u00e4usserung der U.S.-Immobilie erzielt, unterliegen der vollen U.S.-K\u00f6rperschaftsbesteuerung mit einem Steuersatz von bis zu 39 Prozent.<\/p>\n\n\n\n

Dies gilt nicht f\u00fcr eine ausl\u00e4ndische Kapitalgesellschaft, die in den USA ihr Wahlrecht nach dem so genannten \u00abCheck-the-Box\u00bb-Verfahren dazu genutzt hat, sich f\u00fcr U.S.-Einkom-menssteuerzwecke als ausl\u00e4ndische Personengesellschaft behandeln zu lassen, die nicht als eigenes Steuer-subjekt, sondern als steuerlich transparent (\u00abPass Through Entity\u00bb) gilt.<\/p>\n\n\n\n

Hier erfolgt wiederum die Besteuerung auf Ebene der Gesellschafter mit vorteilhafteren Steuers\u00e4tzen, welche f\u00fcr nicht in den USA wohnhafte ausl\u00e4ndische nat\u00fcrliche Personen gelten.<\/p>\n\n\n\n

Ein weiterer Vorteil von ausl\u00e4ndischen Personengesellschaften besteht da-rin, dass falls eine Schenkung der U.S-Immobilie geschehen soll, die Schenkung der Anteile der ausl\u00e4ndischen Personengesellschaft nicht der U.S. Schenkungssteuer von gegenw\u00e4rtig bis zu 40 Prozent untersteht, dies im Gegensatz zur Schenkung der U.S.-Immobilie an sich. Der Nachteil solcher hybrider Strukturen – also Rechtsformen, welche in einem Land steuerlich als Kapitalgesellschaften und eigene Steuersubjekte gelten, in einem anderen sich jedoch als Personengesellschaften steuerlich transparent qualifizieren – ist das mit ihnen verbundene, wenn auch kleine Risiko (namentlich wenn die Kapitalgesellschaft im Wohnsitzland des ausl\u00e4ndischen Investors gegr\u00fcndet und verwaltet wird, z.B. eine Schweizer GmbH), dass sie vielleicht nicht vor der U.S. Erbschaftssteuer sch\u00fctzen.<\/p>\n\n\n\n

Der IRS hat es bis heute nicht ge-schafft, klare Instruktionen zu erlas-sen, ob Beteiligungen eines nicht in den USA wohnhaften ausl\u00e4ndischen Investors an einer ausl\u00e4ndischen Personengesellschaft als U.S. Situs Assets zu betrachten sind und damit in den USA von der U.S. Erbschaftssteuer erfasst werden.<\/p>\n\n\n\n

Auch eine unwiderrufliche Trust-struktur erm\u00f6glicht eine vorteilhaftere Besteuerung im Falle einer Ver\u00e4u-sserung der U.S.-Immobilie zu geringeren Kapitalgewinns\u00e4tzen und gleichzeitiger Absicherung vor einer U.S.-Erbschaftssteuer. Zudem bietet eine unwiderrufliche Truststruk-tur den Trust-Beg\u00fcnstigten, welche durch den Errichter des Trusts bezeichnet werden, mannigfaltige Pla-nungsm\u00f6glichkeiten f\u00fcr die Nutzung der U.S.-Immobilie und auch andere Finanzierungsm\u00f6glichkeiten. So kann beispielsweise der Errichter des Trusts ein Darlehen von USD 500’000 an den Kaufpreis geben und der unwiderrufliche Trust selbst, welcher die U.S.-Immobilie h\u00e4lt, weitere USD 100’000 zum Kaufpreis beitragen. Bei geschickter Ausgestaltung des Trusts sind dabei der ausl\u00e4ndische Errich-ter des Trusts und die ausl\u00e4ndischen Trust-Beg\u00fcnstigten einerseits von der U.S. Erbschaftssteuer bei Todesfall des Errichters befreit, anderseits sind die auf dem Darlehen gezahlten markgerechten Zinsen vom erzielten Immobilienertrag (durch Ausmietung) abziehbar (siehe Grafik 3). Schliess-lich untersteht auch eine allfallige Ver-\u00e4usserung der U.S.-Immobilie den niedrigeren Kapitalgewinnsteuerraten und die R\u00fcckzahlung des Darlehens unterliegt keiner Besteuerung. Der Nachteil der Truststruktur ist jedoch, dass sich der Errichter des Trusts unwiderruflich von \u00abseiner\u00bb U.S.-Im-mobilie trennt, die Kontrolle rechtlich uber dem Trusteigentum nicht mehr innehat und das Trusteigentum durch einen Trustee verwaltet wird, ein Um-stand, welche viele ausl\u00e4ndische Investoren davon abh\u00e4lt, U.S.-Immobi-lien trotz Steuervorteilen durch einen Trust zu erwerben.<\/p>\n\n\n\n

\"Grafik<\/figure>\n\n\n\n

2. Mit U.S.-Immobilienbesitz einhergehende Haftungsrisiken<\/h2>\n\n\n\n

Neben den oben erw\u00e4hnten steuerlichen Vorteilen, welche der Erwerb einer U.S.-Immobilie \u00fcber eine Eigen-tumsstruktur mit sich bringen, ist es in den USA nicht un\u00fcblich, unter dem Aspekt des Verm\u00f6gensschutzes (\u00abAs-set Protection\u00bb), eine Immobilie \u00fcber eine haftungsbeschr\u00e4nkende Gesellschaft oder einen Trust zu halten. Insbesondere wenn die Absicht besteht, die Immobilie sp\u00e4ter zu vermieten, besteht ein gewisses Risiko, dass sich Drittpersonen auf der Immobilie verletzen k\u00f6nnten. Weil das Gesetz in den USA f\u00fcr die Haftung eines Immo-bilieneigent\u00fcmers relativ streng ist f\u00fcr Verletzungen, welche auf der Immobilie entstehen, bietet Grundeigentum \u00fcber eine Gesellschaft oder Trust hier einen gewissen Schutz. Die Haftung der Gesellschafter ist grunds\u00e4tzlich auf das Gesellschaftsverm\u00f6gen (das heisst in vielen F\u00e4llen nur gegen die Immobilie selbst) beschr\u00e4nkt, sodass sie nicht mit ihrem pers\u00f6nlichen Verm\u00f6gen haften. Bei Privatinhabern k\u00f6nnte auf das ganze Privatverm\u00f6gen zur\u00fcckgegriffen werden. Allerdings gilt das Haftungsprivileg der Gesellschafter nicht ausnahmslos. So haftet ein Gesellschafter in den F\u00e4llen pers\u00f6nlich und unmittelbar, in denen er deliktisch oder in strafrechtlich relevanter Weise handelt und dadurch die Gesellschaft oder Dritte sch\u00e4digt.<\/p>\n\n\n\n

Ein Haftungsdurchgriff wird im Fall des Rechtsformmissbrauchs aner-kannt, wenn also die Gesellschaft gleichsam nur als Vehikel verwendet wird, um sich der pers\u00f6nlichen Haftung zu entziehen, obschon typischerweise private Rechtsgeschafte get\u00e4tigt werden sollen. In der Praxis ist gerade bei Einmanngesellschaften darauf zu achten, dass die Buchhaltung ordnungsgem\u00e4ss gef\u00fchrt wird, da ansonsten schon der Anschein eines Rechtsformmissbrauchs erweckt werden k\u00f6nnte. Zur Absicherung kann es sich f\u00fcr den jeweiligen Gesellschafter im Einzelfall empfehlen, eine Versicherung gegen die pers\u00f6nliche Inanspruchnahme abzuschliessen, die durch eine auch nur fahrl\u00e4ssige unerlaubte Handlung entsteht.<\/p>\n\n\n\n

3. Fazit<\/h2>\n\n\n\n

Der Kauf einer U.S.-Immobilie \u00fcber eine Eigentumsstruktur bietet Vor-teile. Die Hauptgr\u00fcnde daf\u00fcr sind die Haftungsbeschr\u00e4nkung und die Vermeidung einer allf\u00e4lligen U.S. Erb-schafts- oder Schenkungssteuer. Die Wahl der richtigen Struktur ist aber nicht ganz einfach. Eine allgemeine und f\u00fcr alle F\u00e4lle anwendbare Strukturierung gibt es nicht. Es muss eine den individuellen Bed\u00fcrfnissen des einzelnen ausl\u00e4ndischen Investors passende L\u00f6sung gefunden werden.<\/p>\n\n\n\n


Zuger Steuer Praxis 59 \/ 2015 C 32\/20<\/p>\n\n\n\n


Photo by Nelson Ndongala on Unsplash<\/a><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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