![\"Grafik](\"https:\/\/greterlaw.com\/wp-content\/uploads\/2026\/01\/article-6-1.png\")
<\/figure>\n\n\n\nDie \u00abBranch Profit Tax\u00bb l\u00e4sst sich reduzieren, wenn die Gesellschaft in einem Staat mit Doppelbesteuerungsabkommen mit den USA organisiert ist und die Gesellschaft zu mehr als 50% von einer in diesem Land ans\u00e4ssigen Person beherrscht wird. Allerdings sind solche Strukturen unterhaltsinten-siv und aufwendig.<\/p>\n\n\n\n
Ein anderer Weg zur Vermeidung der amerikanischen \u00abBranch Profit Tax\u00bb und Erbschaftssteuer ist die Strukturierung des Immobilienerwerbs durch eine amerikanische Gesellschaft. Dies ist f\u00fcr den privaten Investor zurzeit noch die g\u00e4ngigste Investitionsform. In einem solchem Fall sind jedoch Dividenden aus einer amerikanischen Gesellschaft an eine ausl\u00e4ndische Person mit einer Quellensteuer von 30% belegt, was wiederum zu einer Gesamtsteuerbelastung aus Ertr\u00e4gen von bis zu 57% f\u00fchrt (38% + [30% \/ 62%]) (s. Grafik 2).<\/p>\n\n\n\n Angesichts einer Einkommenssteuer-belastung von bis zu 57% geniessen alternative Strukturierungsmodelle f\u00fcr den Immobilienerwerb in den USA kr\u00e4ftig Aufwind. Neben dem Direkt-kauf von Immobilien gewinnen dabei Personengesellschaften wie Partner-ships und Vehikel wie Trusts an Be-liebtheit. Solche Strukturen erm\u00f6glichen nicht nur potentielle Steuer-ersparnisse von 37% auf Kapital-gewinnen oder 17% auf gew\u00f6hnlichen Ertr\u00e4gen, sondern sind gleichzeitig ideale Erbschafts- und Schenkungs-planungsinstrumente.<\/p>\n\n\n\n Falls der Erwerber einer Immobilie bereit ist, langfristig das Eigentum anderen Beg\u00fcnstigten abzutreten, er\u00f6ffnet das Planungsinstrument von Trusts mannigfaltige M\u00f6glichkeiten, Steuern zu sparen und komplizierte Erb-schaftsverfahren zu vermeiden.<\/p>\n\n\n\n Ein Trust ist eine rechtliche Bezie-hung, wonach ein Eigent\u00fcmer (Settlor oder Grantor) einem Treuh\u00e4nder (Trustee) Verm\u00f6genswerte \u00fcbertr\u00e4gt mit der Verpflichtung, diese f\u00fcr die Beg\u00fcnstigten (Beneficiaries) zu verwalten und zu verwenden. Der Trustee wird dabei rechtlicher Eigent\u00fcmer (Legal Owner) der eingebrachten Wer-te, w\u00e4hrend den Beg\u00fcnstigten das langfristig wirtschaftliche Eigentum (Equitable Owner) zusteht.<\/p>\n\n\n\n Ein ausl\u00e4ndischer, steuerbefreiter Trust in der Form eines unwiderruflichen Trusts (ohne Kontrollm\u00f6glichkeiten des Errichters) k\u00f6nnte eine Immobilie \u00fcber ein Darlehen des Errich-ters (Grantors) mitfinanzieren; der Trust verf\u00fcgt beispielsweise \u00fcber eigene Verm\u00f6genswerte von US$ 100\u00b0000, w\u00e4hrend der Errichter direkt ein Darlehen von US$ 500’000 f\u00fcr die Investition von US$ 600’000 in Immobilien beisteuert (s. Grafik 3).<\/p>\n\n\n\n Bei geschickter Ausgestaltung sind im obigen Fall der Errichter und die \u00fcberlebenden Beg\u00fcnstigten von der amerikanischen Erbschaftssteuer betreffend dem Grundeigentum in den<\/p>\n\n\n\n USA gesch\u00fctzt. Gleichzeitig sind die auf dem Darlehen gezahiten marktgerechten Zinsen an den Errichter von den durch die Ausmietung erzielten Ertr\u00e4gen oder von dem bei einem sp\u00e4teren Verkauf erzielten Grundst\u00fcck-gewinn an den Trust von der Steuer ab-ziehbar.<\/p>\n\n\n\n Der noch nicht allzu h\u00e4ufige Gebrauch solcher Strukturen hat wohl mit der Fremdheit des Trusts in Kontinen-taleuropa und auch mit dem Misstrauen der \u00dcbertragung von Eigentum auf einen fremden Trustee zu tun.<\/p>\n\n\n\n Partnerships sind Personengesellschaften; als solche werden sie f\u00fcr amerikanische Steuerzwecke nicht als eigenes Steuersubjekt behandelt und sind steuerlich transparent. Sie eignen sich insbesondere f\u00fcr den Kauf von Ferienh\u00e4usern in Amerika, die nicht zur Ausmietung gedacht sind.<\/p>\n\n\n\n Der Gebrauch von ausl\u00e4ndischen Partnerships hat einerseits den Vorteil, dass beim Verkauf einer Liegenschaft, wie bei Direktinvestitionen, die Kapitalgewinnsteuer von maximal 20% zur Anwendung gelangt. Anderseits sind Partnerships sehr geeignet, falls eine Schenkung des Ferienhauses geschehen soll. Die Schenkung der Anteile der ausl\u00e4ndischen Partnership unterliegt n\u00e4mlich, im Gegensatz zur Schenkung einer Immobilie, nicht der amerikanischen Schenkungssteuer von 18% bis 50%.<\/p>\n\n\n\n Personengesellschaften (Partnerships) werden in Zukunft wahrscheinlich bei Eigenheimen auch vermehrt f\u00fcr die Erbschaftsplanung benutzt werden. Eine ganze Reihe von Steuerberatern geht aufgrund der Gesetzesauslegung davon aus, dass ausl\u00e4ndische Personengesellschaften in dem Land, in dem sie organisiert sind, gelegen sind. Die amerikanischen Erbschaftssteuern greifen jedoch nur auf in den USA gelegene Werte bei einem Nachlass eines mit Wohnsitz im Ausland verstorbenen Nicht-Amerikaners; Personengesellschaften fielen demnach nicht unter die Erbschaftssteuer.<\/p>\n\n\n\n In den USA kann sich eine ausl\u00e4ndische Gesellschaft, die nicht auf der \u00abPerse\u00bb-Liste im Gesetz erscheint, selber steuerlich als Kapital- oder Personengesellschaft qualifizieren (Check-the-Box-Verfahren).<\/p>\n\n\n\n Hybride Strukturen sind Rechts-formen, welche in einem Land steuerlich als Kapitalgesellschaft und eigenes Steuersubjekt gelten, in einem anderen sich jedoch als Personengesellschaft steuerlich \u00abtransparent\u00bb qualifizieren oder umgekehrt. Eine steuer-befreite \u00abLimited Liability Company\u00bb auf den Isle of Man beispielsweise kann eine Qualifikation als Partnership gem\u00e4ss den amerikanischen Check-the-Box-Regeln vornehmen.<\/p>\n\n\n\n Eine holl\u00e4ndische \u00abCV\u00bb, welche als Personengesellschaft in Holland gilt und nur auf holl\u00e4ndischen Quellen besteuert wird, kann umgekehrt w\u00e4hlen, in den USA steuerlich als ausl\u00e4ndische \u00abCorporation\u00bb und Steuersubjekt betrachtet zu werden.<\/p>\n\n\n\n Der zwitterhafte Steuerstatus solcher Vehikel erm\u00f6glicht es durch geschickte Ausgestaltung der Finanzierung die Vorz\u00fcge beider Steuerformen miteinander zu verkn\u00fcpfen. So kann nur eine Stufe von Einkommenssteuer zur Anwendung gelangen, und Zinszahlungen k\u00f6nnen in beiden Steuerl\u00e4ndern steuerbefreit sein. Gleichzeitig sch\u00fctzen solche Vehikel vor den hohen amerikanischen Transfersteuern (Schenkungs- und Erbschaftssteuern).<\/p>\n\n\n\n Die amerikanischen Steuern auf Ertr\u00e4gen sind vergleichsweise niedrig. Die Einkommenssteuern bei einem Ferienhaus sind zu vernachl\u00e4ssigen; der amerikanische Bundesstaat (im Gegensatz zum Einzelstaat Florida) kennt keine Verm\u00f6genssteuer. Der Immobilienerwerber in den USA sollte jedoch selbst in einer solchen Situation eine Strukturierung erw\u00e4gen, wenn er nicht will, dass seine Hinterbliebenen einmal eine b\u00f6se Steuer\u00fcberraschung erleben.<\/p>\n\n\n\n Europeans and Latin Americans like to buy real estate in the United States.<\/p>\n\n\n\n Florida, California and Hawaii are the most popular locations for a dream house in the sun. Foreign investors or non-resident aliens, i.e. people who have neither a U.S. passport nor a green card and who do not spend more than 121 days per calendar year in the U.S., must compare the risk of direct ownership with possible tax savings through specific structures.<\/p>\n\n\n\n The United States has a special income tax regime for foreigners. As soon as investments in the U.S. reach the level of a „U.S. trade or business“, Income is taxed the same as for a U.S. person with progressive tax rates. This is applicable in particular if a property is rented out. At the same time, a foreign investor should follow the developments in U.S. transfer taxes, i.e. gift and estate taxes.<\/p>\n\n\n\n Under the current gift and estate tax regime, assets on U.S. soil, including real estate, are taxed up to 50%. With a low exclusion amount of US$60,000, bequeathing real estate to heirs may have substantial tax consequences. Therefore larger properties are often purchased through structures.<\/p>\n\n\n\n The classic way to avoid U.S. estate taxes on real estate is to purchase a property through a tax-exempt company (offshore company. The resulting „branch profit tax“ may be reduced if the company is organized in a country that has a double-taxation agreement with the United States and if the company is controlled more than 50% by a person who is resident in that country. How-ever, such structures take a lot of time and care. Another way to avoid U.S. „branch profit tax“ and estate taxes is by structuring the real estate purchase through a U.S. company. This is still the most common way for foreign investors today. However, there is a 30% witholding tax on dividends from a U.S. company to a foreign person.<\/p>\n\n\n\n Due to a top income tax rate of 57%, alternative structuring models for the purchase of real estate in the United States are increasingly popular. Partnerships and trusts, in particular, have caught investors‘ attention. These structures not only allow potential tax savings of 37% on capital gains or 17% on regular income, they are, at the same time, perfect instruments for gift and estate tax planning.<\/p>\n\n\n\n A well structured foreign, tax-exempt trust in the form of an irrevocable trust may exempt the settlor of the trust and the surviving beneficiaries from U.S. estate taxes on their property in the United States.<\/p>\n\n\n\n Foreign partnerships have the advantage that the capital gains tax is limited to 20% if the property will be sold at some future date. Thes partnerships are also excellent instruments if a property owner is thinking about giving his vacation home away as a gift. Different from directly giving real estate, the gift of shares in a foreign partnership that owns the property is free from the U.S. gift tax of 18 to 50%. Partnerships are likely to become even more popular in estate tax planning in the future.<\/p>\n\n\n\n Finally there are hybrid structures that may be seen as corporations in one country and as personal partnerships in another. The hybrid tax status of such structures may be used to take advantage of two different taxation regimes for the benefit of the owner.<\/p>\n\n\n\n While U.S. income taxes on vacation homes are negligible and there is no wealth tax on the federal level, foreign real estate investors in the United States are nevertheless well advised to take a closer look at the possibility of buying their properties through structures to keep their heirs from unpleasant surprises from the tax man.<\/p>\n\n\n\n HERBST 2002 <\/p>\n\n\n\n![\"Grafik](\"https:\/\/greterlaw.com\/wp-content\/uploads\/2026\/01\/article-6-2.png\")
<\/figure>\n\n\n\nKauf einer Immobilie durch eine Partnership oder einen Trust<\/h2>\n\n\n\n
A) Trusts<\/h3>\n\n\n\n
![\"Grafik](\"https:\/\/greterlaw.com\/wp-content\/uploads\/2026\/01\/article-6-3.png\")
<\/figure>\n\n\n\nB) Partnerships<\/h3>\n\n\n\n
C) Hybride Strukturen<\/h3>\n\n\n\n
Buying a House in the U.S.<\/h2>\n\n\n\n